唐伯虎 · 桃花坞

记得，07年末和几位地产界的同仁聊起过今年大连地产的走势，虽然作为一位职业地产经理人，不该发表一些不利于地产形势的言论，不过私下里，我的话，还是吓了他们一跳。我直言，08年大连地产，在房展会之后，5月一过，会有一场大的暗战。大连楼市坚挺的价格，会在08年5月之后，崩盘。

呵呵，崩盘这两个字，似乎有些危言耸听了，不过诸位看官注意了，千万别断章取义，这里我所指的是所谓坚挺的价格体系。当时我还记得说过，08年春季，整个地产销售形势将一落千丈，之后迫于资金压力，已有数月未有正常销售业绩现金回款以支撑地产体系各个环节运作的各家开发商（无论大小），将展开一场价格暗战，大连楼市的坚挺价格体系，亦将崩盘。

大连，作为北方偏安一隅的海滨城市，其地产价值发展与发掘，在外人看来，似乎是一夜间的事情，可是于我看来，有着其内在的必然原因。自上海从业地产7年，以我对地产的浅薄经验积累来判断，涨是必然，降也是一个必须的过程，降后大连的地产价格，将会回复到一个正常曲线上来，而之后几年的销售形势，也将是东北三省所有地区、城市中最好也最具潜力的。

倒着推，先说好的，为什么调整之后大连会是最具潜力的，原因我这里不想长篇大论来分析，就做以下几点简要的列举，期望做到点睛。

其一，大连是一个“没有性格”的城市。所谓其没有性格，指的是对于北方人而言的宁折不弯。这里没有贬义。举一个例子，大连可以举办“日本周”，东北三省其他的城市呢？呵呵，我就不多言了。可是这个“没有性格”，带来的却是城市现代化进程中所最应该具有的性格之一 —— “包容”！正是这个包容，使得大连成为东北地区最具外资吸引能力的城市（天然的地理位置、条件、气候原因这里我就不过多言语），而城市发展的外动力最强劲的引擎之一，就是外资的进入。一个和谐、快速发展的氛围，是每一位投资者最优先考虑的事情。因此，几年内，包括几年后，大连也将成为东北地区最具发展潜力的城市。

其二，大连，对于东北三省的购买客户群来说，也将相对于其他城市占优。这里我想反驳很多地产评论家的言论——很多人经常拿大连与上海、北京、深圳来做对比——这是幼稚而且完全错误的。如果拿大连和青岛做一个比较，倒是稍稍有些相似的地方。为什么？上海、北京、深圳的房价支撑、购买客层的支撑，是全国在支撑。而大连，则是东北三省“部分”客群在支撑，这里的部分，指的还是东三省购买客群中的一小部分。原因就请大家自己思考一下，细的我不说，只说一句，东北三省最具购买实力的客层，如果是你，你会选择大连，还是北京、上海、深圳、广州，还是其他南方城市？还是转做其他行业的投资？不言自明。所以我说，只有东北三省的小部分客群在支撑大连的楼市——不过话又说回来，就是这一小部分，也足够大连的房地产市场，维持个3、5年的销售（价格）旺季了。

好，倒推的第一个问题我做了一个解答，很多人会说，你说的不全面，大连的地理位置、气候、发展前景优势你都没分析，呵呵，是的，这些优势我想地球人全知道了，说也未必说得很到位，索性不说了。那下面就是我想说的最主要的问题——为什么我判断大连楼市的现有价格体系，在五一之后“崩盘”——原因如下：

其一，大连的地产城市化进程，是飞快、但缓慢的。飞快？缓慢？呵呵，你不是自相矛盾么？别急，容我细细道来。飞快：06年前，按照地产进程中的基本城市建设要求，正常发展；06年－07年，受整个中国楼市的刚性需求影响，地产价值被迅速发掘、放大，价格及销售量飞快上扬。缓慢：整个城市的新规划进程、旧有面貌改造过程、交通规划改造过程，相对于南方城市，是缓慢的。直到目前我们可以最为直观发现且证实的一点就是——城市规划中新旧反差太大，几年前对于城市的旧有规划急待重新推翻、调整。主城区中，城市新建筑与破旧建筑毗邻相居、反差太大，这种现象几乎随处可见。这是城市规划发展缓慢的最有力证据。不信？你可以去看看上海、北京，反差几乎已经见不到了。大连想达到上述两城市的状况，步入现代化城市，还有五年的城市开发、改造的路要走——也就是说，大连的地产市场，繁荣期，在五年左右。为什么五年？因为大连城市很小，如果很大，呵呵，则十年不止。看看邻居沈阳，你就知道了。2000年到2008年，八年间才初具现代化城市的规模，这样的速度，已经很了不起、很值得称道了。这么多话解释为什么是飞快和缓慢的，那么下面，就是这个“飞快”与“缓慢”所造成的问题及后果了。

其二，地产发展的迅速，飞快与缓慢并存的现状，就造成了大连地产价格短期内的大幅上扬。为什么？新旧楼盘反差太大，供求不平衡，婚房、置业、改善居住、工作安居等诸多刚性需求必然造成了少量开发楼盘价格的大幅上涨。这也是地产飞速发展初期带来的弊端之一。那么是不是说价格涨幅过快，造成虚高，就必然回落调整，以此来解释我说的价格体系“崩盘”呢？不是这么简单，这里还有一个最重要的原因。

其三，对于价格体系的“崩盘”，最重要的原因，则是大连地产开发市场的现状。这里作为探讨，我直言不讳，希望大家看到不必介意，并无针对。大连地产的开发现状，是城市地产开发暴涨期内更大的弊端。当一个城市进行开发建设的时候，诸多开发商纷纷前来掘金，其中本土开发商所占的比重最大，手中的人脉、资源及条件利用优势也是外地开发商无所比拟的。但是，这就决定了整个开发建设体系中个体的良莠不齐，水准较低。也就决定了在短时间内，一两年间，房屋开发设计、建筑质量会存在某些缺陷（当然，很多开发商已经有针对性地进行了调整及提高），且通过这一到两个项目手中所积累的现金流也不过1－3亿而已。但是此时，地价及开发建设成本不断上扬，就导致这些开发商再行开发的项目，仅仅局限在几年前拿的地、地价较低的边缘地块（旅顺、金州、开发区）、城市中心极小的建筑开发用地（不超过8万方）等，而城市中心的大宗地块与大面积旧城改造工程因多方原因（手中资金有限、银行贷款收紧、地价过高、拆迁及开发成本过高、价格坚挺售价过高销售预期不好）无法在一两年内完成。因此就造成各家开发商珍惜目前现有项目，在其定价过程中无外乎全部高开，希冀手中现有房源实现利润最大化。同时也就催生了另一个最重要的地产症结——价格虚高！大连的地产价格，以我之见，虚高1000－2000不等。当老百姓手中父母几十年的积蓄都在一年内被楼市耗尽（去年地产繁荣的一个重要原因，父辈人或之前的积蓄释放），而人均收入与日益上涨的房价对冲失衡，辛苦工作一年的积蓄却抵不过8平方米房价的时候，新的刚性需求则忘房兴叹，购买力骤减。房价虚高的现象则再无从遁形，立时显露出来。这也就是今年春季房交会成交惨淡的原因。

其四，价格的虚高，销量锐减，导致销售压力急剧加大。各家开发商挺到春展之后仍无见效，资金压力立时骤增。作为房地产开发企业，财务分为很多部分，但是其中最重要的则是正常的销售回款保证房地产公司的正常运作（工程、贷款、相关政府部门手续费用等）。如果正常的月度销售回款都无法保证，则地产公司的生存就将是一个问题，更别提继续拿地开发项目了。资金链一旦断裂，后果，则是不堪设想的。

其五，价格虚高怎么办？呵呵，这个我不说，大家就会知道即将发生什么事情了，价格体系之坚挺，将会出现崩盘。而之后，大连的楼市价格，也将回到正常的价格体系上来。

因此，大连楼市，暗战，已经开始…………我们都已经闻到“看到”硝烟的味道了。更请大家拭目以待吧……

对了，多说一句，至于某些大企业，降价或者宣布拐点，最主要的原因是其开发准则、模式不同，一旦资金回流得不到保证，模式也将荡然无存，因此必须以降价推动销售加大回款来保证公司的长远发展目标。大家不必大惊小怪其所谓的拐点，其实只是正常的冲高回落的价格体系调整，不必以一个历史特征来看待——供求关系大家都知道，反映的就是价格变动，上上下下的曲线，才是正常的。总归，楼市要回到正常的发展轨道来。因为城市，是要不断改造前进的——几十年后，现有的新建筑，呵呵，也将会变老，也要被改造。人会老，城市，自然也会。只是中国的很多建筑者，不是为了把建筑打造成艺术品，只是为了某些利益驱动，因此，中国近、现代建筑的寿命如此之短，也是有章可循的。由此，希望更多的开发商，打造出更多艺术品，当然，艺术品的价格，自然是不菲的。